Theo đó, thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2023 gồm các nội dung sau:
Một số chính sách mới và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến thị trường bất động sản
Trong Quý II/2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và một số các Bộ, ngành đã ban hành một số chính sách và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến lĩnh vực bất động sản, cụ thể:
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng;
- Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01 tháng 4 năm 2023 về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản;
- Công điện 469/CĐ-TTg ngày 25 tháng 05 năm 2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững;
- Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030";
- Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10 tháng 5 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở;
- Công điện số 470/CĐ-TTg ngày 26 tháng 5 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp;
- Về chương trình 120.000 tỷ đồng:
Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản số 1608/BXD-QLN ngày 24 tháng 4 năm 2023 về việc đôn đốc các địa phương triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030";
Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số 2931/NHNN-TD ngày 24 tháng 4 năm 2023 về chỉ đạo Tổ chức tín dụng. Trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động nghiên cứu Nghị quyết số 33/NQ-CP để triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo đúng hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.
1. Số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành trong Quý II/2023 như sau
1.1. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại
- Hoàn thành: có 07 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 29.17% so với Quý II/2022;
- Đang triển khai xây dựng: có 986 dự án với 413.539 căn, trong đó: Khu vực miền Bắc có 415 dự án (176.317 căn hộ115.622 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Trung có 372 dự án (13.822 căn hộ, 75.770 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Nam có 197 dự án (2.170 căn hộ, 29.804 căn nhà ở riêng lẻ). Số lượng dự án bằng khoảng 141,26% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 90,38% so với Quý II/2022
- Được cấp phép mới: có 15 dự án với 3.239 căn, số lượng dự án chỉ bằng khoảng 88,24% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 51,72% so với Quý II/2022, cụ thể:
Khu vực miền Bắc có 07 dự án ; Khu vực miền Trung có 03 dự án; Khu vực miền Nam có 05 dự án.
1.2. Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở
- Hoàn thành: có 25 dự án với 1.916 ô đất nền; Số lượng dự án hoàn thành bằng khoảng 227,27% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 156,25% so với Quý II/2022.
Đang triển khai xây dựng: có 326 dự án với 79.787 ô đất nền; Số lượng dự án hoàn thành bằng khoảng 131,45% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 155,24% so với Quý II/2022.
- Được cấp phép mới: có 45 dự án với 1.938 ô đất nền; Số lượng dự án tăng đột biến so với 06 dự án của Quý I/2023 và 10 dự án trong Quý II/2022.
1.3. Đối với dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân
Tính đến quý II/2023, cả nước có 294 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Trong đó:
(1) Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Đang tiếp tục triển khai xây dựng (201 dự án với khoảng 162.227 căn); dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (06 dự án với khoảng 1.892 căn);
(2) Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.
Hiện nay, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", theo đó hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng.
2. Số lượng dự án bất động sản, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và các dự án được Bộ Xây dựng thẩm định, nghiệm thu
2.1. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo tổng hợp số liệu của các địa phương có báo cáo cho thấy, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong Quý II/2023 như sau: có 51 dự án với 6.205 căn, số lượng dự án chỉ bằng khoảng 98,08% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 63,75% so với Quý II/2022, cụ thể:
Khu vực miền Bắc có 14 dự án (931 căn hộ; 1.143 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Trung có 16 dự án (200 căn hộ; 2.092 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Nam có 21 dự án (215 căn hộ; 1.624 căn nhà ở riêng lẻ).
- Tỷ trọng số lượng loại bất động sản đủ điều kiện bán chủ yếu là đất nền và nhà ở riêng lẻ trong dự án.
2.2. Số lượng các dự án bất động sản, bao gồm số lượng nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú do cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng đã kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
Có 12 dự án được Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng với số lượng căn hộ cụ thể như sau: Nhà ở: 11.392 căn (bằng khoảng 59,84% so với Quý I/2023); Căn hộ du lịch: 437 căn (bằng khoảng 346,83% so với Quý I/2023); Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel): 95 căn (Quý I/2023 là 0 căn).
3. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng
Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh), trong Quý II/2023 có 96.977 giao dịch thành công, trong đó:
- Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với Quý I/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022.
- Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với Quý I/2023, bằng khoảng 31,57% so với Quý II/2022.
Theo khảo sát, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II năm 2023 giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
4. Về giá giao dịch
4.1. Đối với căn hộ chung cư
Trong Quý II/ 2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, tuy nhiên giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 ÷ 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%). Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
* Tại TP. Hà Nội
Mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát thì trong quý II giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so với quý trước.
Tuy nhiên, vẫn có sự biến động giảm giá ở phân khúc trung cấp tại một số khu vực có dự án đã đi vào sử dụng nhiều năm như dự án CT4 Vimeco II (Cầu Giấy) giảm khoảng 1,4%, Imperial Plaza (Thanh Xuân) giảm khoảng 1,9% ...
* Tại TP. Hồ Chí Minh
Các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý. Đây là lý do dù khó khăn, thị trường ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng khoảng 2% đến 3% so với quý trước tại một số dự án.
Tuy nhiên, theo khảo sát giá bán trung bình trong quý vừa qua cũng có có xu hướng giảm tại một số dự án do các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng.
4.2. Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án
Trong quý II/2023, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước, nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.
Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.
Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: Quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP.HCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
4.3. Đối với văn phòng, mặt bằng thương mại
Trong Quý II năm 2023, theo nhận định của một số tổ chức nghiên cứu thị trường thì phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, do tốc độ tăng trưởng kinh tế được dự báo chậm lại và bối cảnh khó khăn chung của cộng đồng doanh nghiệp, các doanh nghiệp có xu hướng thu hẹp dần quy mô, nguồn cầu hiện nay có xu hướng giảm do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế, khách thuê tạm hoãn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng và chỉ ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn. Nguồn cung mới về văn phòng cho thuê trên địa bàn cả nước vẫn tiếp tục hạn chế khi không có dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới nào được đưa ra thị trường.
Mặt bằng thương mại trong Quý II năm 2023 trên địa bàn cả nước không có dự án trung tâm thương mại, siêu thị lớn nào khai trương và đi vào hoạt động. Nguồn cung mới về mặt bằng thương mại vẫn tiếp tục hạn chế, nguồn cung chủ yếu được bổ sung thêm từ một số sàn thương mại của các toà nhà hỗn hợp tuy nhiên số lượng không nhiều.
Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh trong Quý II năm 2023 so với cùng kỳ năm 2022 tại các trung tâm thương mại cơ bản ổn định, nhu cầu thuê đối với mặt bằng bán lẻ nhà phố có xu hướng giảm, xuất hiện nhiều trở lại hiện tượng trả lại mặt bằng cho thuê đối với loại hình mặt bằng bán lẻ nhà phố ngay tại các vị trí trung tâm của các thành phố lớn do tình hình kinh doanh ảm đạm và chi phí thuê mặt bằng cao.
Giá cho thuê bình quân toàn thị trường mặt bằng tại các trung tâm thương mại, siêu thị trong quý cơ bản ổn định, giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường trong quý cơ bản ổn định, cụ thể như:
Tại Hà Nội giá thuê trung bình toàn thị trường giao động từ 15 USD đến 25 USD: Tòa nhà Vinaconex Diamond (459C Bạch Mai, Hai Bà Trưng, Hà Nội) giá khoảng 20 đến 23 USD/m2, N04 Hoàng Đạo Thúy (Cầu Giấy, Hà Nội) giá thuê khoảng (17 đến 21 USD/m2, VAD Building (154 Nguyễn Thái Học, Ba Đình, Hà Nội) giá khoảng 16 đến 20 USD/m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh giá thuê trung bình giao động khoảng từ 20 USD đến 30 USD/m2:
Tòa văn phòng Cienco 4 Tower (180 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3) giá thuê dao động khoảng từ 29 USD/m2 đến 32USD/m2; Paxsky (123 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3) giá thuê dao động khoảng từ 21USD/m2 đến 30USD/m2, Tòa Nam Á Bank (201-203 Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Quận 3), giá thuê dao động khoảng từ 24 USD/m2 đến 30USD/m2...
4.4. Đối với khách sạn, lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng
Trong Quý II/2023, nguồn cung mới khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước gần như chỉ được bổ sung từ một số ít dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: khu nghỉ dưỡng Tú Làn Lodge (Hoà Bình), khu nghỉ dưỡng The Anam Mũi Né 5 sao (Phan Thiết), khách sạn 4 sao Grand Mercure (Hà Nội), khách sạn 4 sao The Tray Đồ Sơn Hotel (Hải Phòng),…trong Quý II/2023 có 01 dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp phép mới là "Khu tham quan chuyên đề, nghỉ dưỡng trên đỉnh Núi Bà Đen, Khu du lịch quốc gia Núi Bà Đen, tỉnh Tây Ninh" thuộc tỉnh Tây Ninh.
Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng, gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Phân khúc liền kề, shophouse: mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước, hiện tại vẫn dao động khoảng từ 6,1 đến 16,3 tỷ đồng/căn liền kề, shophouse tùy diện tích từng căn và từng khu vực, cụ thể như: dự án Dự án Kim Long City (Đường Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng) giá bán khoảng 96,75 triệu/m²; dự án The Tropicana, Novaworld Hồ Tràm (huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa Vũng Tàu) giá bán khoảng 69,44 triệu/m²…
Phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không ít phát sinh giao dịch, theo khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý II năm 2023 có khoảng 700 căn tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng giảm 3% - 6% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy diện tích từng căn và từng khu vực, cụ thể như: dự án The Sang Residence (Đà Nẵng) giá bán khoảng 49 triệu/m²; Vinpearl Beach Front Condotel (Nha Trang, Khánh Hòa) gián bán khoảng 30,12 triệu/m²; dự án Flamingo Biển Hải Tiến (Thanh Hóa) giá bán khoảng 47 triệu/m²…
4.5. Đối với bất động sản công nghiệp
Trong Quý II năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc. Một số dự án khu công nghiệp được khởi công trong nửa đầu năm 2023 như: khu công nghiệp Sông Lô II quy mô 165,65ha, khu công nghiệp SHI IP Tam Dương quy mô 162,33ha tại Vĩnh Phúc, khu công nghiệp VSIP 3 (tại Bình Dương) quy mô 1.000 ha, khu công nghiệp Vĩnh Thạnh giai đoạn 1 (tại Cần Thơ) quy mô 293,7ha; khu công nghiệp Gia Lộc, An Phát 1 quy mô 180ha, khu công nghiệp Kim Thành, Tân Trường Đại An, Phúc Điền mở rộng quy mô 214,57ha (tại Hải Dương); khu công nghiệp Hải Long quy mô 296,97ha (tại Thái Bình); khu công nghiệp và khu phi thuế quan Xuân Cầu quy mô 752ha tại Hải Phòng; khu công nghiệp số 5 thuộc KCN và đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt quy mô 192ha tại Hưng Yên;….
Nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quý có xu hướng giảm nhẹ so với kỳ trước, trong đó giảm nhiều hơn ở khu vực phía Nam. Tại một số tỉnh có xuất hiện nhu cầu tăng nhẹ như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023.
Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía Nam.
Giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý II năm 2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5÷7% so với cùng kỳ năm trước. Đối với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê cơ bản ổn định, khu vực miền Bắc giá thuê đất khu công nghiệp trung bình từ 600-100 USD/m2, khu vực miền Nam, giá thuê đất khu công nghiệp cao hơn khu vực phía Bắc (Tại TPHCM mức giá thuê đất khu công nghiệp dao động từ 140 đến 300 USD/m2, Long An có giá thuê từ 125 đến 175 USD/m2, Bình Dương từ 100-250 USD/m2, Đồng Nai từ 100 đến 200 USD/m2.
5. Về tồn kho bất động sản
Trong quý II năm 2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu…Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.
Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý II năm 2023 vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư (1.714 căn); nhà ở riêng lẻ (7.4773 căn); đất nền (7.501 nền). Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
6. Tình hình cấp tín dụng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản
6.1. Về tình hình cấp tín dụng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/5/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 925.796 tỷ đồng, cụ thể như sau:
Đơn vị tính: tỷ đồng
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn đang tiếp tục theo dõi sát diễn biến, tình hình kinh tế vĩ mô và bám sát chỉ đạo của Chính phủ để điều hành linh hoạt, duy trì thanh khoản tốt, sẵn sàng nguồn vốn cho các tổ chức tín dụng cấp tín dụng. Theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì cơ cấu, tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%.
Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%. Như vậy, tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp.
Về việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng:
Qua nắm bắt nhanh tình hình triển khai, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, theo đó hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng). Hiện nay đã có 15/63 Sở Xây dựng trên địa bàn cả nước đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục tổng số 40 dự án với tổng mức đầu tư là 43.707,28 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 18.010,48 tỷ đồng
- Đã có 11 UBND tỉnh bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tổng vốn đầu tư là 31.673,1 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442,78 tỷ đồng.
- Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nếu được phê duyệt vay với nhu cầu nêu trên sẽ giải quyết 12.442,78/120.000 tỷ đồng (đạt phần 10,37% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ).
6.2. Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng trong Quý II năm 2023 có sự biến động đáng kể vào tháng 6/2023 với 13 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 8,170 tỷ đồng với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12-14%, tăng mạnh so với tháng 5/2023, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng.
Tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong phần còn lại của năm 2023 là 195.090 tỷ đồng và nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị đến hạn với 101.179 tỷ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỷ đồng, tiếp sau là sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỉ đồng. Hiện nay thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn và có ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô (nguồn Hiệp Hội thị trường trái phiếu Việt Nam).
Như vậy, có thể thấy việc Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã tạo ra tín hiệu tích cực cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các nhà đầu tư thanh toán gốc, lãi bằng tài sản hợp pháp của công ty, gia hạn nợ thêm thời gian tối đa 2 năm. Tiếp sau đó, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 23/4/2023 cho phép các tổ chức tín dụng được mua ngay lại trái phiếu doanh nghiệp phát hành mà không cần chờ sau 1 năm và hỗ trợ giãn hạn nợ nhưng vẫn được giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng vay vốn đang gặp khó khăn.
7. Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Tính đến ngày 20/06/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà ĐTNN đạt hơn 13,43 tỷ USD, bằng 95,7% so với cùng kỳ, tăng 3 điểm phần trăm so với 5 tháng đầu năm. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 10,02 tỷ USD, tăng nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn FDI đăng ký quý II năm 2023 đạt gần 8 tỷ USD, tăng gần 50% so với quý I năm 2023 (khoảng 5,4 tỷ USD).
Ngoài vốn đầu tư điều chỉnh giảm thì vốn đầu tư mới và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Nhìn chung, vốn FDI đầu tư vào các ngành nghề kinh tế đều giảm nhẹ, riêng bất động sản ghi nhận giảm sút mạnh nhất, với tổng vốn đăng ký là 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước, mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư (nguồn Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT).
Tuy nhiên, theo đánh giá của các tổ chức kinh tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó có lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực bất động sản. Để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới Việt Nam cần chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần tập trung triển khai một số giải pháp trọng tâm, cụ thể như: Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản; khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
8. Về hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản
Theo thống kê mới nhất của một số tổ chức khảo sát đánh giá thì lĩnh vực bất động sản vẫn có xu hướng giải thể tăng. Số doanh nghiệp đã giải thể tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm trước. Hiện nay, doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản vẫn đang tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, có thể phân thành nhóm khó khăn, vướng mắc chính như:
(1) Nhóm khó khăn, vướng mắc về pháp lý: hiện nay nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án, cụ thể như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định); về điều chỉnh chủ trương đầu tư; về thẩm quyền chuyển nhượng dự án;...
(2) Nhóm khó khăn, vướng mắc về tổ chức thực hiện: cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản, cụ theer như: trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, giao nền tái định cư (sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất chưa kịp thời); một số nhà đầu tư chưa phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án; …
(3) Nhóm khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn: hiện nay, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai). Theo đó, doanh nghiệp bất động sản đang phải tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023 rất lớn, nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư, tính thanh khoản thị trường bất động sản thấp nên dẫn đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp đang phải áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản, ngoài ra tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động dẫn đến chi phí doanh nghiệp tăng cao, làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trước thực trạng trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án, buộc phải cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự từ đầu năm đến nay hoặc người lao động còn chủ động xin nghỉ việc, có nhiều doanh nghiệp buộc phải giảm trên 60% nguồn lao động để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay...
Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục tập trung thực hiện một số nội dung cụ thể sau:
Đề nghị các Bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp cần triển khai, thực hiện nghiêm, có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, đẩy nhanh việc triển khai thực hiện nhiệm vụ, giải pháp tại các quyết định, Công điện trước đây, cụ thể như: Quyết định số 338/QĐ-TTg về việc phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030"; Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/5/2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở; các Công điện số 194/CĐ-TTg, Công điện số 469/CT-TTg, Công điện số 470/CT-TTg, Công điện số 634/CĐ-TTg.
Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung việc tiếp thu, giải trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo đúng Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, tiếp tục làm việc với một số địa phương để kiểm tra, đôn đốc việc triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đạt mục tiêu đề ra và giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ trong thời gian tới.
(2) Bộ Tài nguyên và Môi trường tham mưu, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo trình tự thủ tục rút gọn để sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể áp dụng đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Đề xuất xử lý tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thuộc lĩnh vực quản lý đối với những vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền.
(3) Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu và kịp thời có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, bền vững, thị trường trái phiếu doanh nghiệp; đề xuất kịp thời các giải pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả để xử lý dứt điểm các vấn đề tồn tại, hạn chế về các doanh nghiệp phát hành trái phiếu liên quan đến lĩnh vực bất động sản hiện nay.
(4) Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện các nhiệm vụ do Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ giao về rà soát, hướng dẫn và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản của các địa phương, doanh nghiệp. Phối hợp với Bộ Xây dựng giải quyết theo thẩm quyền đối với các dự án bất động sản có khó khăn, vướng mắc do các địa phương, doanh nghiệp gửi đến Tổ công tác;
(5) Bộ Tư pháp chủ động phối hợp, hỗ trợ các bộ, ngành, cơ quan có liên quan trong việc rà soát, phân loại các tồn tại, hạn chế, vướng mắc, mâu thuẫn hoặc là điểm nghẽn trong thể chế, chính sách, pháp luật hiện hành cần được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới để đề xuất cấp có thẩm quyền hoặc xử lý theo thẩm quyền theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
(6) Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh, hiệu quả. Tiếp tục quyết liệt trong triển khai thực hiện việc chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP và chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần khác tích cực tham gia thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030"…
Bên cạnh đó, Bộ cũng đề nghị các địa phương khẩn trương thực hiện một số yêu cầu sau:
- Tập trung, khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ, Quốc hội trong đó chỉ rõ các điều khoản của quy định, văn bản là nguyên nhân của các vướng mắc gửi về Tổ công tác để tổng hợp, báo cáo theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ.
- Tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở.
- Tập trung đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; lựa chọn chủ đầu tư nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.
- Khẩn trương, quyết liệt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, theo đó giám sát việc triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm đảm bảo mục tiêu đã đề ra.
- Khẩn trương, chú trọng cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh việc thực hiện thủ tục hành chính liên thông, thủ tục hành chính điện tử cấp độ 4 để đẩy nhanh việc tháo gỡ khó khăn trong giải quyết thủ tục triển khai liên quan đến dự án bất động sản trên địa bàn.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát để hướng dẫn, nhắc nhở, đôn đốc thực thi công vụ có hiệu quả, loại bỏ tâm lý né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm của cán bộ, công chức gây ách tắc, làm cản trở sự phát triển kinh tế nói chung và việc tháo gỡ, khó khăn, vướng mắc cho các dự án, thị trường bất động sản nói riêng trên địa bàn.
- Tập trung nghiên cứu, ban hành các quy định cụ thể theo thẩm quyền để triển khai thực hiện có hiệu quả các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan.
