Đoàn Thanh tra Bộ Xây dựng thời gian qua đã thanh kiểm tra 66/233 Sàn giao dịch (GD) BĐS tại TP.HCM. Trong số 66 sàn đã thanh kiểm tra có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động sàn. Điều đó cho thấy hoạt động sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập, tốt xấu lẫn lộn ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS.
Thanh tra do nhu cầu thực tiễn
Thống kê của Cục Quản lý Nhà và Bất động sản - BXD cho biết, nếu tháng 6/2010 TP.HCM có 233 sàn GDBĐS thì tới tháng 9/2010 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn ra đời. GD BĐS qua sàn chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng BĐS giao dịch qua sàn). Trong đó một số sàn thực hiện tốt như sàn GDBĐS Him Lan, Phương Trang, Nam Long… Những doanh nghiệp này đều có ý tưởng mới để thu hút khách hàng như đưa dịch vụ ngân hàng vào hoạt động tại sàn nhằm hỗ trợ khách hàng có điều kiện mua sản phẩm nhanh và thuận tiện. Tuy nhiên, số lượng này chỉ chiếm khoảng 15% trong số sàn hoạt động tại TP. HCM. Số sàn còn lại đã góp phần tạo nên một thị trường trầm lắng và có phần không minh bạch.
Để chấn chỉnh hoạt động của các sàn, Bộ Xây dựng đã tiến hành mở đợt thanh kiểm tra tại các TP lớn. Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Phạm Gia Yên cho biết: “Quyết định thanh kiểm tra các sàn GDBĐS xuất phát từ nhu cầu thực tiễn. Những năm vừa qua thị trường BĐS có hiện tượng thao túng tạo cơn sốt giả và nhiều vấn đề khác khiến cho thị trường BĐS nhiều khi rơi vào trình trạng mất ổn định. Vì vậy, mục tiêu của thanh kiểm tra là phát hiện và chấn chỉnh những hành vi vi phạm”.
Những vi phạm chủ yếu
Sự ra đời của sàn GDBĐS đã góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm hình thành và phát triển, các sàn này vẫn chưa phát huy được tầm quan trọng của mình. Nguyên nhân, theo phân tích của các nhà quản lý, chuyên môn, chủ yếu do các sàn không tuân thủ những quy định của pháp luật và bị phụ thuộc vào chủ đầu tư.
Thực tế đã cho thấy, hầu hết chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hình thức, số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến việc các sàn chưa cấp giấy xác nhận BĐS giao dịch qua sàn. Ông Nguyễn Đình Phương đại diện sàn GDBĐS Long Thịnh cho biết: “Hiện nay sàn Long Thịnh đang triển khai bán các sản phẩm do Cty Long Thịnh làm chủ đầu tư. Cty tiến hành giao dịch theo hình thức hợp đồng góp vốn từ năm 2004 nên thực tế chúng tôi chưa bán được sản phẩm nào nên không thể cấp giấy xác nhận sản phẩm đã giao dịch qua sàn”.
Theo quy định, “Sàn GDBĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu trước 7 ngày. Những thông tin liên quan tới dự án phải được đăng tải tối thiểu ba số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu một lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch BĐS. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả”. Quy định là thế nhưng theo cách hiểu của đại diện nhiều sàn thì không cần thông tin lại sản phẩm này nữa. Tuy nhiên, thời điểm sàn nhận được dự án là khi nào, chủ đầu tư, chủ sở hữu đã công bố thông tin hay chưa… thì các sàn lại “lờ tịt”. Chính hành vi vi phạm này đã bị đoàn thanh kiểm tra lập biên bản vì các sàn không chứng minh được sản phẩm đã được thông tin đúng như pháp luật quy định cho dù đã đăng quảng cáo rất nhiều.
Ngoài hành vi không công khai các thông tin về BĐS, nhiều sàn còn vi phạm về diện tích sàn giao dịch. Theo giải trình của ông Phương với Đoàn thanh tra, lý do sàn Long Thịnh không đủ diện tích là: “Khi đăng ký kinh doanh chúng tôi có đáp ứng đủ diện tích (135m2) nhưng khi thị trường BĐS trầm lắng, kinh doanh giảm nên chúng tôi đã thu hẹp diện tích (còn 75m2) nhằm giảm chi phí hoạt động sàn”. Chánh Thanh tra Phạm Gia Yên kết luận: Dù với bất cứ lý do gì thì các sàn cũng đã không thực hiện đúng đăng ký ban đầu. Lỗi trên là khá phổ biến và quy định này đang bị nhiều doanh nghiệp “lách luật”. Đến nay, còn rất nhiều giao dịch viên tại các sàn có bằng đại học, cao đẳng nhưng lại thiếu chứng chỉ chuyên ngành hoạt động. Vị trí Phó Giám đốc sàn cũng đang trở nên “hao hụt” vì nhiều doanh nghiệp thấy không cần thiết phải có vị trí này trong ban điều hành sàn…
Bên cạnh nhiều sàn thực hiện chưa đúng và đủ quy định của pháp luật thì nhiều doanh nghiệp lại thực hiện rất tốt bởi họ nhận thấy lợi ích của sự công khai minh bạch và sự đầu tư cơ sở vật chất cho sàn của mình. Ông Phan Văn Hiếu, đại diện sàn Nam Long cho biết: “Không phải đợi luật quy định thì chúng tôi mới làm mà cách đây gần 20 năm, chúng tôi đã tận dụng sức mạnh của truyền thông để kinh doanh mặt hàng này. Tôi đồng tình với điều khoản phải đăng tải thông tin sản phẩm trước khi bán hàng trên phương tiện truyền thông. Chúng tôi cũng nhận thấy sau mỗi đợt kiểm tra như vậy, các doanh nghiệp sẽ tự nhìn lại mình và tìm hướng giải quyết khắc phục những thiếu sót”.
“Hiện số sàn thực sự tốt chỉ chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm ít chiếm trên 50%, còn lại là các sàn có vi phạm nặng. Nếu căn cứ đúng các quy định của pháp luật thì khó có thể tìm ra được sàn tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Qua đợt thanh kiểm tra này chúng tôi yêu cầu các sàn cần phải xem xét, chỉnh đốn lại năng lực của mình. Một khi các sàn GDBĐS hoạt động tốt sẽ góp phần vào minh bạch, ổn định thị trường BĐS”, Chánh Thanh tra Bộ xây dựng Phạm Gia Yên kết luận.
Được biết, Đoàn sẽ tiếp tục tiến hành kiểm tra đột xuất các sàn trên toàn quốc vào năm tới và giao nhiệm vụ này cho Sở Xây dựng các địa phương phối hợp với cơ quan Công an thực hiện. | 